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長江商報 > 中交地產5年4換帥營收凈利雙降 開展非標供應鏈金融資產證券涉資30億

中交地產5年4換帥營收凈利雙降 開展非標供應鏈金融資產證券涉資30億

2021-06-16 07:17:48 來源:長江商報

長江商報消息 ●長江商報記者 趙潔

“2019年沖刺350億,2020年沖刺500億,2023年遠在千億之上!2019年,時任中交地產董事長李永前定下千億目標。

然而,還沒等到完成千億目標,李永前就申請辭去總裁職務。近日,中交地產(000736.SZ)發布公告稱,李永前由于工作安排原因申請辭去公司總裁職務。

長江商報記者注意到,這是中交地產近五年來第四次換帥。頻繁的人事變動背后,中交地產面臨腳踩紅線、負債高企、營收利潤下跌等種種挑戰。

年報顯示,公司2020年實現營業總收入123億,同比下降12.5%;實現歸母凈利潤3.5億,同比下降35.9%。受期間費用增加影響,2021年一季度實現營業收入20.53億元,同比下降2.23%;凈虧損1.42億元,而2020年同期為凈虧損2108.05萬元,虧損幅度再次擴大。

從三道紅線指標來看,中交地產已踩“兩條紅線”,2020年,中交地產剔除預收款后的資產負債率為83.4%,凈負債率為296.4%。

年報顯示,2020年中交地產的經營活動現金流量凈額凈流出187.4億元,同比下滑288.04%;而總負債則高達866.11億元,同比暴增108.95%。

為拓寬融資渠道,盤活存量資產,6月14日,中交地產發布公告稱,為拓寬融資渠道,盤活存量資產,擬與百年保險資產管理有限責任公司、平安理財有限責任公司分別開展非標供應鏈金融資產證券化業務,涉資30億。

沖擊千億目標加速擴張

中交地產成立于1993年,是中交房地產集團有限公司所屬的國有控股房地產上市公司,旗下擁有30余家全資、控股企業,業務包括房地產開發、工業地產經營、物業管理等領域。

2019年7月,李永前定下目標:“2019年沖刺350億,2020年沖刺500億,2023年遠在千億之上!辈⒈硎疽皬椭凭G城中國、創新中交地產”,效仿其輕重資產并舉的開發模式。

千億目標之下,中交地產絲毫不掩飾對規模的渴望。在監管趨嚴的行業環境下,中交地產依舊加大了拿地力度。

公開資料顯示,2013年至2016年,中交地產四年拿地總額近109億元;2019年提出新目標后,持續加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等多個城市。經統計,平均每9天中交地產便將一宗地塊收入囊中。

2020年,中交地產新增土地建筑面積635.59萬平方米,同期增長176.9%,以土地購置總價款535.8億元競得30幅土地。

不過,從中交地產銷售業績來看,成績遠未顯現。2019年,中交地產僅完成既定目標的83.96%,2020年實現簽約銷售金額533億元,較上年增長81.37%,超額完成500億元目標,但代建業務簽約銷售面積僅1.87萬平方米,簽約銷售金額8.38億元。

公司盈利也出現了下跌,2020年歸屬上市公司股東凈利潤約3.47億元,同比下降35.92%;營業收入約123億元,同比下降12.54%;基本每股收益盈利0.5元,同比下降35.9%。

今年一季度業績預告顯示,受期間費用增加影響,2021年一季度實現營業收入20.53億元,同比下降2.23%;凈虧損1.42億元,而2020年同期為凈虧損2108.05萬元,虧損幅度再次擴大。

對此,中交地產表示,因為其在上一年度積極拓展主營業務發展規模,獲取新項目的數量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末,納入合并范圍項目較上年同期增加較多,且多數項目尚處于前期開發階段,新項目所需人員增加,導致管理費用增加;新項目開發建設所需外部借款增加,導致費用化利息增加。

債務高企腳踩兩道紅線

中交地產在大規模且頻繁溢價拿地后,一系列后遺癥開始凸顯。

年報顯示,2020年中交地產的經營活動現金流量凈額凈流出187.4億元,同比下滑288.04%;而總負債則高達866.11億元,同比暴增108.95%。

在融資三道紅線中,中交地產踩了兩條。剔除預收款后的資產負債率為83.4%,超出70%紅線值;凈負債率為296.4%,同比上升146.2%,超過“紅線”近兩倍;現金短債比1.43。

截至2021年3月末,中交地產累計借款金額為641.11億元,2021年累計新增借款132.67億元,占公司2019年末凈資產的211.9%。

中交地產的債務問題也吸引了信用評級機構關注。聯合資信近期指出,國家對于房地產行業調控持續增強,債務規模較大企業壓力持續上升,將持續關注中交地產,全面分析并及時揭示其債務上升帶來的影響。

對于巨額負債,中交地產在投資者互動平臺表示,作為央企控股上市公司,將會更加注重風險防控,后續也將嚴格按照政策要求,加快存貨去化。

中交地產連續高速擴張,還反噬了其開發的項目品質。據不完全統計,2020年上半年,中交地產在重慶、青島等地多個項目均陷入維權風波。

為滿足生產經營需要,中交地產積極拓寬融資渠道。6月14日,中交地產發布公告稱,為拓寬融資渠道,盤活存量資產,擬與百年保險資產管理有限責任公司、平安理財有限責任公司分別開展非標供應鏈金融資產證券化業務。

公告顯示,與百年保險資管的資產支持計劃采取申請儲架額度分期發行方式,發行總額不超過20億元,發行期限不超過一年。

與平安理財的資產支持計劃融資規模為10億元,單筆理財資金投資期限不超過15個月。融資主體為中交地產股份有限公司及并表項目公司。募集資金用于支付項目公司對上游供應商應付賬款。擬公開發行公司債券不超過12億元,由控股股東中交房地產集團有限公司提供連帶責任保證擔保。

知名地產分析師嚴躍進認為,類似證券化等產品,有助于促進企業回籠資金,但這種做法只是暫時的,企業更需要穩定經營,真正形成可持續的現金流。

人事變動頻繁五年四換帥

6月7日,中交地產發布關于高級管理人員辭職的公告。公告顯示,董事會已于2021年6月7日收到李永前書面辭職報告,顯示其由于個人工作安排原因辭去公司總裁職務,辭任后,李永前仍繼續擔任公司董事長、黨委書記、戰略與執行委員會召集人、提名委員會委員。

同時,公司董事會同意聘任汪劍平為公司總裁,聘任孫衛東為公司執行總裁,任期自本次董事會決議通過之日起。

去年1月,中交地產發布公告稱,公司董事長趙暉辭去公司董事長一職,李永前接任董事長,截至目前,任職未滿兩年。

長江商報記者注意到,這是中交地產近五年來第四次換帥。自中交開始整合旗下地產業務以來,其控股地產公司人事變動不斷,特別是2017年以來,孫國強、張世文、梁運斌、陸偉強、彭增亮等高管陸續卸任中交地產重要職位。

對此,中交地產表示,公司作為中交集團全面深化改革的試點單位,將推進所屬房地產板塊重組整合工作,而隨著最新一輪人事變動,中交地產系后續可能還會在組織架構、解決同業競爭等方面有所調整。

嚴躍進認為,頻繁換高管或更替職業經理人,對于企業經營肯定是有沖擊的。關鍵這樣會使得企業經營比較浮躁,也會對公司財務等狀況產生沖擊和影響。

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責編:ZB

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